特色小鎮發源于浙江。2014年10月,在參觀云棲小鎮時,時任浙江省長李強提出:“讓杭州多一個美麗的特色小鎮,天上多飄幾朵創新 彩云 。”這是“特色小鎮”概念首次被提及。而讓特色小鎮這一話題在全國范圍內迅速升溫的,是去年7月份住建部、國家發改委和財政部聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作,提出到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。同年10月份,第一批127個國家級特色小鎮名單公布。
短短一年時間,特色小鎮在全國可謂遍地開花。今年7月27日,第二批276個國家級特色小鎮公示名單出爐,至此,全國被列入國家級特色小鎮名單的小鎮共計403個。其中,廣東共有20個小鎮入選。這20個小鎮遍布廣州、佛山、中山、珠海、江門、肇慶、清遠、河源、揭陽、汕頭、潮州、梅州、茂名和湛江14座城市。而早在今年4月份,廣東省發改委曾向媒體透露,廣東計劃在2017年建成30—50個獨具嶺南魅力、環境優美、形態多樣的省級特色小鎮,到2020年建成100個左右省級特色小鎮。
特色小鎮已成為一個風口,業內預計這一產業將在全國開啟5萬億元市場空間。根據《2017-2022年中國特色小鎮建設戰略規劃與典型案例分析報告》,對目前國內建設的部分小鎮進行統計后得出,平均一個特色小鎮投資額在50億元左右,規模較小的如云棲小鎮投資額在10億元左右,而像酷玩小鎮、沃爾沃小鎮等這類規模較大的可達百億元以上。因此,按照住建部到2020年培育1000個左右特色小鎮的規劃,未來3到5年,我國特色小鎮建設將產生5萬億元的市場空間。
上市房企年利率持續下滑
至少15家房企已有特色小鎮布局
特色小鎮巨大的建設空間將為相關企業帶來巨大的市場機會,在政策的推動和市場持續火熱的背景下,以各大房地產企業為代表的投資商和開發商躍躍欲試,投身特色小鎮建設。當然,這其中包含房企們自身發展需求的內因。據克而瑞的分析報告,市場上三四線城市趨于飽和,一二線熱點城市拿地成本高企,房企提高或維持其凈利率的難度逐步增加。自2011年前后,標桿上市房企的毛利率和凈利率都在持續下滑。因此,房企紛紛謀求多元化發展,尋求新的盈利增長點,業務逐步向金融、養老、物管等方向延伸。而目前政府積極籌劃特色小鎮項目建設,給房企提供了新的發展思路。
據新快報記者不完全統計,目前全國范圍內,至少有碧桂園、綠城、華夏幸福、華僑城、萬科、萬達、綠地、華銀基業、融創、保利、恒大、時代、奧園、富力、雅居樂等15家房企已有特色小鎮布局,小鎮打造主要集中在文旅、科技、產業、農業等幾大領域。
曾有業內人士表示,80%的特色小鎮都是文旅小鎮。從布局特色小鎮的房企看,文旅小鎮的確可以說是最受青睞的選擇。老牌運營代表有華僑城、萬達,后起之秀有綠地、奧園等。1985年從深圳灣畔起步的華僑城,如今已連續多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”,其“造城”能力有目共睹。2016年5月,華僑城簽約投資300億元打造首個“文化+旅游+城鎮化”小鎮甘坑新鎮,是深圳的首個特色城鎮,被稱為中國文創第一鎮。此外,華僑城還將構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮。新“入局”的房企勢頭也不弱。今年年初,綠地集團董事長、總裁張玉良就曾透露,特色小鎮將作為綠地在2017年的業績增長點之一。今年8月10日,綠地集團公布的2017年7月新增房地產項目中,4個新項目就包括2個特色小鎮項目,分別是山東萊蕪雪野湖小鎮和峨眉山文旅小鎮,前者已于7月30日全面啟動建設,計劃用8年時間建設及培育,總投資逾1200億元。
科技小鎮其實可以看做是產業小鎮的一個類型,但更多的是在為科技產業的發展提供服務,例如解決科技產業所面臨的成本高、空間擠、環境差等問題,提供產業人口住得起的房子,留住產業人口。2016年8月碧桂園產城融合戰略發布會上,科技小鎮首次亮相。在碧桂園的計劃里,五年內將投資千億元造出“中國硅谷”的現實范本。目前,碧桂園已完成5個科技小鎮布局,首個項目惠州潼湖“創新小鎮”已于今年5月份亮相。2017年碧桂園還將新增15個科技小鎮項目,從而完成全年20個科技小鎮的布局。同樣聚集科創領域的還有時代地產。2016年12月時代地產公布“未來小鎮”戰略,5年內將從珠三角起步,斥資9000億元投資30個“未來小鎮”項目。截至今年上半年,時代地產集團已簽約佛山南海全球創客小鎮和廣州白云空港小鎮兩大項目。
體育健康小鎮作為特色小鎮的重要形態之一,也成為不少自帶體育基因的房企的首選。以清遠“恒大歐洲足球小鎮”為例,恒大對中國足球的貢獻已是有目共睹的事,打造足球小鎮自然也是水到渠成的事。依托恒大足球學校、英德國家女足訓練基地、清新三坑足球訓練基地等,恒大歐洲足球小鎮擬成為立足珠三角地區、面向全球的國際足球文化名鎮。此外,還有7月底宣布落戶蘭州七里河的“蘭州恒大足球小鎮”、華夏幸福在河北開發運營的霸州市足球運動小鎮等。
專家
房地產業必不可缺 把握好“度”是關鍵
中國經濟信息社發布的《全國特色小鎮創建培育情況調研報告》指出,當前多數特色小鎮還在規劃建設當中,但是從內涵到外延都在發生偏離甚至變味的“特色小鎮”日益多見,存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象,重數量、輕質量,進而造成新的難以消化的房地產庫存。
國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍就認為,特色小鎮受房企追捧,主要是因為其解決了拿地貴的問題。特色小鎮的占地面積往往要十幾平方公里,以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低,但這和特色小鎮建設的初衷是相背離的。中國社會科學院城市發展與環境研究所所長助理、執行研究員李學鋒在接受媒體專訪時就曾直言,在特色小鎮投資結構中房地產投資不能超過20%:“特色小鎮不是圈地趁機蓋房子,這是政策上不可逾越的高壓線。如果房地產投資超過20%,那就是騙人的。”
中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎則認為,房地產業是特色小鎮必不可缺的元素。如果沒有房地產業,就沒法撐起特色小鎮的物理空間。特色小鎮的發展也尤其需要房地產企業家們的資本、技術和管理能力等。不過,他也提到,房地產開發“度”的把握關系到特色小鎮能否擁有未來:“在特色小鎮的建設和開發中,如果只有房地產業和房地產企業家,過度的房地產項目充斥特色小鎮,那么特色小鎮就會走向房地產化的道路。要高度警惕和避免房地產化的問題,處理好房地產業、房地產企業家和房地產化的關系。特色小鎮開發不像單純的房地產開發,它的管理周期、規劃建設周期都很長,如果開發商沒有長遠的發展戰略,只想短期套利,會害了自己,也害了特色小鎮。”
