90%的規(guī)劃都會失敗!

規(guī)劃策劃 順序錯位

      大多數(shù)景區(qū)(園區(qū))的領導人分不清策劃與規(guī)劃哪個更重要，哪個在前，哪個在后。用慣性的思維在做景區(qū)項目前期開發(fā)，還在學習二十年前房地產(chǎn)賣樓花的老套路，拿了地之后，只要設計了規(guī)劃圖，效果圖，戶型圖，地還是一塊地，地上還長著野草，可是草地上假想的連影子都沒有的“房子”全部售罄，房奴的錢全部到了開發(fā)商的口袋里了。景區(qū)園區(qū)的開發(fā)也還是在沿習這種“賣樓花”的惡習，首先做規(guī)劃，再以規(guī)劃去要政策支持，以規(guī)劃去套現(xiàn)，以規(guī)劃去吸引投資，以規(guī)劃去“說服“老百姓拆遷。美其明曰規(guī)劃是政府的第一手材料，第一手資源，第一責任。總之一句話，規(guī)劃這個大餅，在政府這邊還真好使，但一定會好景不長，先做規(guī)劃的90%的旅游景區(qū)園區(qū)會泡湯。因為，“攤大餅”式的規(guī)劃服務，不做策劃只做規(guī)劃，是很難撬動旅游景區(qū)園區(qū)的。

策劃不是萬能，沒有策劃萬萬不能!

      策劃就是策略，策劃就是通過謀劃、創(chuàng)意和論證，充分考慮景區(qū)項目的現(xiàn)有條件和發(fā)展趨勢，通過頂層設計，提出具有巨大價值的目標又可落地執(zhí)行的最佳方案的活動。策劃就是全盤“策”動，就是一個“活”字;策劃就是運籌帷幄，決勝千里，就是一個“勝”字。策劃是戰(zhàn)略、策略、理念、經(jīng)驗、市場、前瞻、格局、創(chuàng)意的集大成者。

      規(guī)劃就是規(guī)規(guī)矩矩的“劃”，是按規(guī)定辦事。按領導旨意做事。規(guī)劃不是不重要，是大多數(shù)的規(guī)劃公司在做“搬運工”，千遍一律模式化的規(guī)劃，導致千景一面，萬房一色……避重就輕，只重視效果圖，不重視市場。恨不得把《清明上河圖》的所有場景搬到效果圖上來，誰說我們不專業(yè)?誰說我們不重視?誰說我們不賣力?你看，我們規(guī)劃的景區(qū)園區(qū)大門多么的高雅大氣，哪怕是景區(qū)園區(qū)的洗手間，我們也設計得這么漂亮……可是，你想過沒有建設這么高雅大氣的大門得花多少錢?這錢從哪里來?游客來了喜歡不喜歡?

      總是在景區(qū)園區(qū)的規(guī)劃概念、效果圖表、理論體系上下大功夫花大力氣，卻往往忽視景區(qū)園區(qū)建設單位的融資投資能力，市場接受能力，游客的體驗需求能力。規(guī)劃方案完成了，甲方?jīng)]有這么多錢投資建設?能不能吸引大量游客?那不關我們規(guī)劃方的事。景區(qū)項目沒有成功，那是你們甲方開發(fā)資金不到位，那是你們甲方?jīng)]有策劃好。只要總體規(guī)劃方案完成，只要付清規(guī)劃項目款，哪管景區(qū)以后“洪水滔天”? 規(guī)劃方的小團隊讓公司和自己賺了個盤滿缽滿，拍拍屁股，瀟灑吻別，又屁顛屁顛的踏上了忽悠另一個景區(qū)園區(qū)的康莊大道。

      “過去兩年，我們基本完成了一期唐城的建設，以及二、三期的概念和規(guī)劃。作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，我們在向文化旅游產(chǎn)業(yè)過渡和轉(zhuǎn)型的階段，逐漸感到了自身經(jīng)驗與智力存在的不足……”這是湖北襄陽影視城完成了所有的規(guī)劃和一期唐城的建設之后，突然發(fā)現(xiàn)策劃沒有跟上來，而向社會公開招標策劃高手，這是一個活生生的規(guī)劃在前，策劃在后的典型案例。開發(fā)中的湖北襄陽影視城，總體規(guī)劃做得還是不錯，建成后幡然醒悟，發(fā)現(xiàn)了一個大瓶頸，怎樣來吸引大量游客?

      所以，不得不付出代價發(fā)函聘請策劃高手。景區(qū)園區(qū)項目的整體開發(fā)，前期策劃，中期規(guī)劃，后期執(zhí)行這個順序不能錯。就像生孩子，嬰兒頭部先出來，這才可能順產(chǎn)。如果腳先出來那就會很麻煩!

策劃規(guī)劃 差別太大

      景區(qū)園區(qū)策劃的基本任務是：針對明確而具體的目標，通過各種創(chuàng)造性思維和操作性安排，形成行業(yè)核心、商業(yè)模式、文化標桿、主題品牌、游憩方式、產(chǎn)品內(nèi)容、服務特色，從而形成獨特的旅游文化的“頂層設計”，建構有效的營銷促銷體系和體驗體系，促進區(qū)域旅游經(jīng)濟可持續(xù)的良性發(fā)展，并促使旅游地在近期內(nèi)獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

      景區(qū)園區(qū)規(guī)劃的基本任務是：通過確定發(fā)展目標，提高吸引力，綜合平衡游歷體系、支持體系和保障體系的關系，拓展旅游內(nèi)容的廣度與深度，優(yōu)化旅游產(chǎn)品的結構，保護旅游賴以發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，保證旅游地獲得良好的效益并促進地方社會經(jīng)濟的發(fā)展。

規(guī)劃的兩宗罪：

• 第一是推倒思維：推倒山，填平水，拆毀民房甚至古建筑。不管山魂水魄，不管民心民意，不管子孫后代，只管發(fā)展經(jīng)濟，推倒一切重新開始。
• 第二大是大餅思維：丘改山，塘變湖，盡管拿來抄來，生搬硬套。以模式去套模式，以規(guī)劃而規(guī)劃，以放大而放大，十里變十平方公里，不管投資能力，不管市場接受能力，不管項目屬性，更不去提煉與構筑項目的核心價值。

規(guī)劃的六大忽悠手段：

• 一、扯虎皮做大旗法。規(guī)劃資質(zhì)證書一大堆，基本上全是花錢買的。
• 二、殺雞儆猴法。以業(yè)務的火爆來證明規(guī)劃是多么有經(jīng)驗多么成功，多賺錢成為了規(guī)劃行業(yè)的王道。業(yè)務多沒錯，其實你是在吃“快餐”，吃了很多，可是沒有什么營養(yǎng)。不追求做精做絕，而在于做多。
• 三、隔山敲虎法。程咬金三板斧，第一斧以概念套路壓制項目應有的創(chuàng)意文化;第二斧以一套固有的規(guī)劃模式(總體規(guī)劃、效果圖、3D視頻片)來畫餅充饑;第三斧是用與領導或企業(yè)家的合影來震憾客戶簽單。
• 四、指鹿為馬法。我們是規(guī)劃公司，我們是規(guī)劃專家，我們做了無數(shù)的成功案例，就得聽我們的，我們說的就是對的。不然你請我們來做什么，你們自己做好了。這種先入為主，以規(guī)劃為中心的服務心態(tài)，能好到哪里去?
• 五、畫地為牢法。按規(guī)定規(guī)劃，按合同辦事，按主管領導風格和喜好調(diào)整。政策、市場、游客的需求都是在斷變化的，不能因時而變，因勢而變，就會被動挨打。
• 六、釜底抽薪法。搞關系拉業(yè)務。搞的不是光明正大明媒正娶，而是暗箱操作。

      策劃與規(guī)劃的服務性質(zhì)差別是很大的。策劃與規(guī)劃的區(qū)別是：規(guī)劃可以讓景區(qū)園區(qū)每年容納100萬游客，策劃可以讓景區(qū)園區(qū)每年吸引到100萬游客，甚至200萬300萬游客。景區(qū)園區(qū)規(guī)劃是以“靜”態(tài)為主，以概念和效果圖取勝。規(guī)劃就像農(nóng)夫山泉一樣“我們不生產(chǎn)水，我們只做大自然的搬運工”!景區(qū)園區(qū)策劃是以“動”態(tài)為主，以游客火爆為本，以可持續(xù)發(fā)展為勝。策劃就是“一切皆有可能”!

規(guī)劃好弄 策劃難做

      業(yè)內(nèi)有團隊撰文說“中國最大的浪費不是公款吃喝，而是平庸的規(guī)劃設計費!每年浪費高達千億!但是這個中央政府管不了，因為管的辦法不對，越管越講資質(zhì)講資歷，最后浪費越嚴重!資質(zhì)越高、資歷越大的公司和院校作品越是平庸，浪費越大!90%的規(guī)劃費都浪費在他們身上!”

      這話語聽起來很刺耳，還有吃不到葡萄說葡萄酸的嫌疑，但有它的部分道理，說的更是一種規(guī)劃行業(yè)服務現(xiàn)象。看領導臉色行事的“問主下蛋”，人云亦云的做規(guī)劃服務是常態(tài)，項目預期投資10億，那就先做15億元的總體規(guī)劃，這樣顯得更大氣，讓甲方感覺到占了大便宜，皆大歡喜。而規(guī)劃應該是項目從“0”開始到10億元的投資過程當中產(chǎn)生“橋梁”對接作用。橋梁的構建就是要花30%的工作精力來了解市場、了解潛在游客需求，花60%的工作精力來做創(chuàng)意。而不是花90%的工作精力放到規(guī)劃效果圖上，花10%的工作精力放在打通人脈的飯局上。

      策劃所要做的目標是旅游經(jīng)濟一體化，不僅是為了吸引游客“到此一游”，而要做到旅游強企、旅游旺鎮(zhèn)、旅游興縣。如何把大量游客吸引過來?如何讓景區(qū)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級?如何改善生態(tài)環(huán)境?如何帶動當?shù)匕傩彰撠氈赂?如何形成旅游經(jīng)濟一體化?這都是旅游策劃的多重難點，必須要靠策劃來解決實際問題。規(guī)劃可做模仿者，策劃只能做原創(chuàng)者、創(chuàng)新者。規(guī)劃是看甲方的錢包，策劃是看甲方的發(fā)展。策劃創(chuàng)新有賴于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新與整合營銷創(chuàng)新。

      策劃是系統(tǒng)化專業(yè)化精準化的戰(zhàn)略思想的體現(xiàn)。策劃是一種智悟之道，通過周密的策略和預演，通過無中生有，點石為金，化腐朽為神奇;策劃是智力之泉，以小的搏大，一通百通，一切盡在掌握中。旅游策劃不但要看得“高”，還得看得“遠”，更要看得“透”。

      游客的消費心理是占了便宜才興奮的，吃了虧就只好當啞巴了，你說讓游客吃了啞巴虧，他們還會給你在朋友圈、親人圈里正面?zhèn)鞑?如果沒有正面?zhèn)鞑セ蛘呤秦撁鎮(zhèn)鞑ィ阏f對沒有來過旅游景區(qū)的潛在客戶群還有吸引力嗎?可來可不來，那就不來了。或者來過一次的游客，再也不想來了……在這里透露出策劃研究游客的消費心理這個驚人的成果，是想警醒所有的主管領導和企業(yè)家們能重視口碑。不管大小旅游景區(qū)園區(qū)起動或升級都離不開策劃出良好的口碑，所有的策劃成果最后都要體現(xiàn)在游客的良好口碑上，也就是說占領游客的心智資源。

好的策劃，離不開三個方面

• 一是把握旅游的本質(zhì)。每個人對旅游本質(zhì)精神都有不同的理解，有人說是看，有人說是玩，有人說是吃……那還不是旅游的本質(zhì)精神，真正的旅游本質(zhì)精神也就是旅游的最高境界，是體驗“刺激”和“快樂”，越刺激越快樂”!旅游景區(qū)園區(qū)要從“刺激”和“快樂”上去做文章去做創(chuàng)意。“刺激”是弓，“快樂”是箭，刺激的弓繃得更緊，快樂的箭才能射得更遠。“刺激”不僅是指游客身體力行的體驗，也指思想意識和文化眼界的薰陶，“快樂”是指肉體與精神思想達到了高度集中。越刺激越快樂!越刺激越高潮!
• 二是在文化的分支上占山為王。每個景區(qū)園區(qū)都想做出文化特色，中國大多數(shù)的旅游景區(qū)都在做“復古文化”。可是，規(guī)劃表現(xiàn)出來的這種復古文化又是非常粗淺的，畫虎畫皮難畫骨。規(guī)劃公司很難復制出獨特的能吸引到大量游客的核心價值。想要成為文化分支的占領者和領跑者，只有通過精心的“原創(chuàng)策劃”來解決問題，原創(chuàng)策劃出來的主題文化定位，一定要有權威性、震撼性、唯一性和娛樂性，獨占鰲頭，領導眾生，就有可能成為老大，成為NO.1。請注意這里所說的是文化是指價值文化、共識文化與精神文化。不是搞個處女采茶，搞個美女祼體攝影，搞群美女做瑜伽就能讓景區(qū)游客火爆起來的。
• 三是劍走偏鋒，出奇制勝。旅游景區(qū)園區(qū)的策劃有兩大要點，其一劍走偏鋒就是千方百計找到景區(qū)與別的景區(qū)的特別不同之處;其二出奇制勝就是通過創(chuàng)意策劃的項目一定要出類拔萃，富有新意，特別的吸引人。讓人意想不到，又嘆為觀止。奇聚焦，讓社會廣泛關注。搶眼球，讓游客流年忘返。

規(guī)劃花錢 策劃賺錢

      旅游景區(qū)園區(qū)規(guī)劃與策劃是兩門不同的藝術，概念不同，服務內(nèi)容與品質(zhì)要求也各不相同。最大的區(qū)別是，規(guī)劃怎么去花景區(qū)園區(qū)建設的錢，策劃是怎么去賺游客體驗的錢。南方開通了某個高鐵站，當?shù)卣胍?guī)劃一個高鐵新城，以此帶動當動的經(jīng)濟發(fā)展。從北京請一家規(guī)劃公司，聽說花了600萬元做了一個總體規(guī)劃。后來主管領導換了，推倒重來，又花380萬元另請一家鄉(xiāng)村規(guī)劃公司來做高鐵新城等項目的規(guī)劃和執(zhí)行。如果這個在職的主管領導又要換了呢?還要不要推倒重來?如果不先做總體策劃，那總體規(guī)劃可以重復花錢，同樣的項目總體規(guī)劃可以推倒來三次五次甚至十次，并且10家規(guī)劃公司可以做10個不同的總體規(guī)劃方案，這個錢浪費就太大了。如果做了總體策劃，總體規(guī)劃就再也跳不出總體策劃，那么，花錢做一次總體規(guī)劃就夠了，不用再循環(huán)浪費老百姓的血汗錢。

      總體策劃目標是讓景區(qū)園區(qū)能吸引到大量游客而賺錢，賺錢是根本，為什么不做策劃，只做規(guī)劃呢?其實，沒有優(yōu)秀的策劃在先，哪怕花6000萬元來做規(guī)劃，項目也很難成功。因為總體規(guī)劃是不管項目將來能不能生存,不管將來能不能賺到錢的!

      一般在評審規(guī)劃方案時，甲方會請來規(guī)劃局的人或?qū)＜易觥爸鲗彙保瑢嶋H是陪審。可是到了最后也沒有幾個主管領導能弄明白，更別說能看懂看透。最讓甲方領導們納悶和憋氣的是，覺得規(guī)劃方案不是很到位，不是很好，不好在哪里?可又說不上來。甲方領導提出的問題來，規(guī)劃方的回答也不能讓他滿意，這是什么原因呢?原因是甲方領導所提的問題，大多數(shù)是策劃的問題，只能靠策劃來解決的，比如：怎么用你的規(guī)劃方案來吸引10億元的投資?你們的規(guī)劃憑什么能給景區(qū)每年帶來100萬的游客量?規(guī)劃方是很難回答得上來的，導致甲方領導聽了之后,如鯁在喉，焦急難受，啞巴吃黃連有苦說不出，做了規(guī)劃總比沒有做好，讓規(guī)劃方案過關也算了卻主管領導的一塊心病。最后不得不無力點頭修改同意!

      甲方對規(guī)劃方如此高的期望是導致規(guī)劃公司遍地開花和利潤爆發(fā)式增長的主要原因。甲方助長了規(guī)劃行業(yè)，說白了，規(guī)劃就是好忽悠。因此，一個小規(guī)劃公司只要業(yè)務到位，短短兩三年可以從公司幾桿槍發(fā)展到幾百人。業(yè)務一年也能做到兩三億。他們的規(guī)劃業(yè)務是怎么做的呢?隱形部分由你去想象，我就不說了。他們成功的法寶就是左手屠龍刀，右手倚天劍。屠龍刀是給這些主管景區(qū)園區(qū)的權威部門不停的郵寄或快遞規(guī)劃公司自己做的內(nèi)刊，一遍又一遍，不停的郵寄快遞。內(nèi)刊是有圖有真相，不得不讓你相信，“倚天劍”就是規(guī)劃公司利用“后臺”這把尚方寶劍，這樣，規(guī)劃公司一網(wǎng)下去，總會捕到幾條“大魚”，然后再把“大魚”請到北京氣派的公司來，如果還不行，再請“大魚”去所謂成功的景區(qū)園區(qū)美其名曰的考察，實際是去休閑旅游，自然而然一切水到渠成。

      規(guī)劃公司有一套總體規(guī)劃服務模式，景區(qū)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、景區(qū)園區(qū)建筑設施規(guī)劃、景區(qū)園區(qū)土地利用規(guī)劃、景區(qū)園區(qū)基礎設施建設規(guī)劃等，然后是規(guī)劃平面圖、立面圖、鳥瞰圖等，10天一套小提案，一案接一案，讓甲方主管領導們目不睱接，眼花繚亂，不得不簽字畫押認了。

      策劃和規(guī)劃的服務本質(zhì)完全不一樣，規(guī)劃有模式，策劃卻只能原創(chuàng)。策劃原創(chuàng)就是要把握發(fā)展趨勢與新格局，從項目屬性上去尋找發(fā)展策略，形成創(chuàng)新路徑，架設與游客無縫對接的藍海市場。因此，策劃是非常難做的，完全不可能像規(guī)劃那樣“機械化”化去生產(chǎn)。

      規(guī)劃就是幫景區(qū)園區(qū)花錢，策劃就是幫景區(qū)園區(qū)賺錢。這就是規(guī)劃與策劃的最大的區(qū)別。

規(guī)劃策劃 實戰(zhàn)至上

      規(guī)劃就像武術的套路表演，耍的是花架子，動作越花越精彩，只適合表演但不能用于搏擊實戰(zhàn)。規(guī)劃的花架子表現(xiàn)在哪呢?

      高大上。“高”的為你規(guī)劃飛艇項目，“大”的給你規(guī)劃七星滑雪場項目，“上”的給你規(guī)劃百歲長壽園項目，給你規(guī)劃太空蔬菜項目。以高大上來掩蓋規(guī)劃創(chuàng)意的嚴重缺失，實卻難接地氣。

      虛假空。“虛”的是規(guī)劃一個旅游總部基地，“假”的是規(guī)劃200萬300萬每年的游客量，“空”的是為項目做將來10至20年的發(fā)展規(guī)劃。以虛假空來給景區(qū)項目畫餅，實卻難以充饑。規(guī)劃公司最常用的一大“高大上”殺招，就是把景區(qū)規(guī)劃做成3D視頻動畫片，視頻中的場景精彩絕倫，場面火爆，人群熙攘，讓甲方領導看得心美了人醉了，不知天上宮闕，今夕是何年?

      策劃卻像拳臺上的自由搏擊，拳似錘、肘似刀，腿似斧，拳拳到肉，腿腿要命。真正想做好景區(qū)園區(qū)的策劃，打鐵還需自身硬，沒有五到十年的跨界策劃實戰(zhàn)經(jīng)驗，那是絕對不敢接手策劃項目的。景區(qū)園區(qū)策劃不但要有豐富的市場實戰(zhàn)經(jīng)驗，還得有靈活的頭腦，超絕的創(chuàng)意，更要具有地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、生態(tài)、旅游、文化、娛樂、活動、品牌、營銷等方面的綜合知識與豐富經(jīng)驗。最后還要有吃奶的蠻勁和絞盡腦汁的拼搏精神。

      實戰(zhàn)策劃是建立在悟識科學之上，悟識科學是建立在認識體系之上，認識體系是建立在抽象體系、屬性體系和信息體系的三大體系之上，就是將勢、道、術三者相統(tǒng)一結合，通過對取勢、明道、優(yōu)術的三者整合裂變，讓旅游景區(qū)園區(qū)產(chǎn)生強大的影響力、傳播力和推動力。