伴隨房地產政策與市場調控的深入，規模化成為撇不開的情結，跑步拿地和融資，令所有房企都進入了高度「規模競爭」的游戲，行業生存門檻被提到了 50 強、千億級，有人甚至斷言，房地產的「寡頭時代」將要來臨。如何通過有效的策略與深度綁定獲取土地，如何相對低價的獲得優質的土地與理想的指標，成為房企新形勢下關注的焦點。
鄉村戰略是中國目前最頂層的政策熱點，也是中央極度關注的焦點問題。為此，中央專門列了2020（完成制度框架）、2035（基本實現農村現代化）和2050年（鄉村全面振興）的三個時間計劃表。
我們先看鄉村振興這個領域的市場容量。有研究顯示，僅十三五期間鄉村振興的投資規模或超3萬億。
目前，市場上關于鄉村振興的分析論述、研究文章連篇累牘。在這之中，給市場傳遞兩個重大誤區：
1、鄉村振興不是大規模發展農業產業化的人口。
并不是所有的鄉村都能振興。眾所周知，在土地資源和產出都接近極限時，要提高農民收入，最終只有一條路，那就是減少農業人口。農業必須要規模經營，規模經營的前提條件是必須減少鄉村人口。未來鄉村人口會大規模進入城市，駐留鄉村的人口將變成規模化的農場主，以產業化的模式來運營鄉村。
為什么這樣說呢？我們來看一組研究。
在中國頂級刊物《經濟地理》學刊發布的《鄉村聚落變化與發展型式展望》這篇論文中做過一個簡要推算。以論文作者在河南的調研為例：農民在外出務工的月收入平均約4000元，每戶兩個人打工每年約10萬元。
如若種地每畝每年收入1000元，每戶需100畝土地規模種植才能和務工收入水平相當；而最近農業生產成本上升和糧食價格下降，使不少地方收入下降到每畝只有600元，故每戶需160畝土地規模種植。由此推理20戶的村莊就可以覆蓋3000畝以上的耕地范圍和現在1500人左右的村莊。而中國目前的戶均耕地面積只有1~3畝，未來顯然是需要集聚才行。
有研究顯示，中國農業的人均土地面積只有美國的四百分之一，歐盟的四十分之一。人均面積小，必然意味著農業從業人員的收入難以提高。
2、鄉村振興不僅是旅游業的拉動，更重要的發展各類鄉村產業。
現在很多人提到鄉村振興，言必稱田園綜合體和鄉村旅游。我認為這樣的理解是狹隘的，是個巨大的產業誤區。鄉村產業的模式是因地制宜，形成差異化。日本所謂的一村一品的戰略，的確適合我國。區域經濟學理論告訴我們，一個地方適合發展什么樣的產業取決于它的比較優勢。
我們來看美國欠發達的中部各州是怎么做的？主要是依靠三種資源：農業、旅游業和資源產業。這是因為在現代美國社會，人力資本、技術、資金等生產要素可以充分流動，但只有這三樣東西都不能動。
所以，一個地方經濟發展想的永遠只有一件事，那就是如何利用自己的比較優勢來發展經濟，提高人們的收入。
在這樣的局勢下，到底中國鄉村振興市場局勢如何？我們該如何進行系統化的進行鄉村再造？今天與各位分享一批案例研究，以從中發現鄉村振興的戰略、打法和操作邏輯。
從具體步驟來看，凡是在中國操作過鄉村改造的機構和團隊都知曉，這里都必須經過一個必備的操作流程。通常情況下，一個項目從創想到落地，往往經過這么幾個階段：
進行目標村莊規劃及相關規劃文件的總體編制，在通過相關行政管理單位的審批項目才可正式立項。
經過合村并點后，妥善解決現有農民的安置問題。
經過土地流轉程序，開始設立綜合開發的頂層架構。
確定核心特色產業，設計產業循環模式，綜合考慮農村宅基地更新改造策略，同步思考農村基礎設施再造升級，全面推進鄉村開發。
這其中，引進資本與當地村民機構形成合股機制，最終通過農業產業化及現代互聯網技術的改造，是整個項目操作的關鍵環節。
除此之外，農村的工作是從基層做起的工作，是與本地百姓共同商討、共創未來的工作。因此不同于城市里常用的項目開發套路，鄉村改造工作的起點在鄉村，落腳點也在鄉村。
中國目前各類金融資本、投資機構、地產商們，處于轉型和發展的需要，仍然以路徑依賴的固有模式通過與地方政府高層進行溝通，以期在鄉村市場打開局面。但這樣不接地氣的頂層設計是無法讓鄉村振興落地的。
在這樣的一整套流程操作基礎之后，下面我們按照不同產業振興的發展路徑，給各位分析幾個經典案例：
1.以高科技產業點燃鄉村——日本神山町的振興邏輯
眾所周知，在日本，年輕人口的流失和老齡化的加劇，使得偏僻山區人口過度減少的問題日益嚴峻。然而，在這其中，不是旅游勝地，自然景觀無出奇之處的神山町卻脫穎而出，人口在2011年首次實現正增長，神山町是如何獨辟蹊徑，致使工程師和創意工作者紛紛選擇落腳于此，又是如何在日本大興衛星辦公室的大背景下，實現神山奇跡的呢？
其實，神山町的成功跟東京高科技產業的轉移具有密不可分的關系。
由于東京等一線大城市人口的過度飽和，日本啟動了「鄉土遠程辦公」計劃，這種方式的好處是既實現了地方人口增長又不會搶奪地方工作機會。與此同時，企業也在尋找降低成本分散業務風險的發展計劃。政府和企業的不謀而合以及通訊技術興起讓這一切成為了可能。
于是，衛星辦公室展現出的優越性，吸引了一大批風投企業以及諸如雅虎、谷歌之類的高科技企業租下舊民居用作辦公場所，這些企業的入駐給小鎮帶來了人氣和生機，這里豐富的自然資源與自由的工作方式為員工提供了寬松氛圍，大大激發他們的創造性。
另外，員工們在享有同東京本部員工相同報酬的情況下，又可以用低成本享受高品質的生活，不必擔心堵車與空氣污染，可以購買新鮮的有機蔬菜，可以浸泡有名的神山溫泉。
在這樣的背景下，神山町從中緊緊抓住了機會。神山町所在的德島縣，擁有全日本首屈一指的通信基礎設施。從2005年開始，德島縣全境大規模鋪設了光纖網絡。即使是神山町這樣的小農村，也可以順暢地鏈接到無線網絡。
如今，這座「綠色硅谷」聚集著來自都市的企業和年輕人，活躍著才華橫溢的創意人和商業精英。這里已經有了茶屋、面包房、咖啡館、百貨店、書店、文化中心、牙科診所、農場、食品店、綜合衛星辦公樓等一系列配套項目，它正一步步變成創造力的孵化器、工作方式的試驗場，成為21世紀的日本新農村產業振興典范。
由此可見，神山町成功的實質是科技產業轉移帶來的鄉村人口的聚集及相關產業的振興。
這種鄉村振興模式，就是名著《新地理》所說的瓦爾哈拉式的精品郊區。
所以要想贏得這類代表未來的知識群體進入鄉村，配套、基礎設施、服務都是前期需要準備的必要條件。
2.引爆旅游業市場的鄉村振興
事實上，除了科技產業，鄉村旅游業、現代農業以及生態康養產業都是鄉村產業振興的突破方向。
尤其是鄉村旅游業，這種出現在農村區域的一種新型旅游模式，在上世紀90年代以后得到迅速發展，鄉村旅游業的發展不僅能增加當地政府的財政收入，還能為當地村民帶來實實在在的就業機會。
不同于科技產業，旅游業的發展必須依托獨特的資源稟賦，獨具特色的自然資源、豐富燦爛的文化遺產，這些都是旅游開發所需要的關鍵要素。
鄉村旅游的開發，同樣離不開這樣的基礎要素的支持。
下面，我們就一起走進各具特色的鄉村旅游項目：
1.宏村——中國頂級美麗鄉村
應該說宏村的成名和成功來自于徽州地區獨具特色的資源稟賦和企業家黃怒波獨辟蹊徑的眼光。作為世界遺產的宏村之美，某種意義上代表了水墨江南的極致之美。這點是宏村最具特色的資源。因此，宏村本身就是個絕美的旅游吸引物。
宏村位于安徽省黟縣東北部，村落面積19.11公頃，宏村的選址、布局以及宏村的美景都和水有著直接的關系，是一座經過嚴謹規劃的古村落。
宏村是一座「牛形村」，整個村莊從高處看，宛若一頭斜臥山前溪邊的青牛。別出心裁的村落水系設計，不僅為村民生產、生活用水和消防用水提供了方便，而且調節了氣溫和環境。
全村現保存完好的明清古民居有140余幢。從村外自然環境到村內的水系、街道、建筑，甚至室內布置都完整地保存著古村落的原始狀態，沒有絲毫現代文明的跡象。這些為宏村的旅游開發提供了極佳的天然稟賦。
相關史料記載宏村歷代人具有根深蒂固的風水理念，這與宏村獨特空間的形成關系密切。宏村外部空間崇尚自然的傳統環境觀念在其選址、規劃中得到具體體現。宏村古村落選址和規劃建設都符合傳統的「枕高崗，面流水，一望無際」的風水原則。
宏村建筑群是集建筑工程學、古代科學、文化、宗教、美學、藝術等于一體的綜合實體。它在力求滿足村民實際功能性需求的同時，又兼顧了文化氣息和觀賞性，使其具備了發展的可持續性，「中國畫里鄉村」可謂名至實歸。
有了這樣的資源基底，中坤集團董事長黃怒波發現了之后，早在20年前就啟動了宏村的旅游改造計劃，簽訂了30年的景區管理協議，公司與村民形成合股合作，并投入數千萬元進行道路、水系的疏通和改造，并對建筑進行改造，繼而在后期將整個古村對游客收門票，游客量增長迅猛。
不過宏村的成功在如今并不好復制。要想再獲得宏村一樣的傳奇，在文旅基金遍地的市場下，要找尋到低估的村落資源，已經非常難了。
所以，如何在資源品質較匱乏的情況下，通過后期的人文再造獲得旅游上的成功，這樣的案例更具備借鑒價值。下面我們來看臺灣桃米生態村的案例。
2.無中生有地創造鄉村IP——臺灣桃米生態村
如果說風景如畫的宏村是老祖宗的饋贈，那么臺灣桃米生態村的改造案例，則是現代版絕地反擊的鄉村旅游再造的楷模。
臺灣桃米村經過「921」大地震后，變成了一個傳統農業沒落、人口外流、垃圾叢生的「桃米坑」，經過桃米里政府、學界、社會組織及社區居民的共同商討，確定以「生態桃米村」為方向開展災后重建。
此舉不僅成功實現在廢墟上重建家園，而且桃米村因此徹底「大翻身」，經過數十年的努力，桃米生態村已從一個環境雜亂、發展無力的邊緣社區，轉型成為融有機農業、生態保育、文化創意、鄉村旅游于一體的鄉土生態典范。
桃米村擁有豐富的生態資源，臺灣原生29中青蛙，桃米擁有23種，臺灣143種蜻蜓，在桃米就發現49種。然而，一開始村民們對發展以青蛙為主題的生態村并不以為然，甚至有些抵觸。
為此新故鄉文教基金會面向村民開設了系列生態課程，培養了眾多「生態講解員」，介紹青蛙的保育知識，正是通過大量的培訓課，村民們慢慢轉變觀念，認識到了當地生態資產的經濟價值，并自覺加入到重塑家鄉的隊伍里。
在當地政府的幫助下，桃米村民挖掘資源潛力，不斷宣傳各種各樣的青蛙和色彩斑斕的蜻蜓，把青蛙設計成各種可愛的卡通形象，遍布鄉村醒目位置。同時，鼓勵村民動手，用紙、布、石頭等鄉村材料制作手工藝品，這很快使桃米村從一個地震廢墟變一個昆蟲生態文化體驗區。
桃米生態村為此提煉了獨有的文化IP——「青蛙共和國」，在桃米社區，處處可以看到青蛙雕塑和圖騰，并通過濕地公園及一家家民宿院落里的生態池為青蛙營造生態家園。
為了進一步延伸產業的發展，臺灣2014年以桃米為原型，以青蛙家族尋找桃花源為故事，采用3D電影技術，完成了一部非常感人的《桃蛙源記》。由此，桃米社區的產業由青蛙觀光、生態、旅游，走向了影視媒體，產業鏈條因此不斷延伸，進一步擴大了產業帶來的經濟效益。
現在的桃米村五分之一的村民經營生態旅游產業，而其他村民經營的傳統農業，也因生態旅游的帶動而升值，這里一流的生態環境、獨特的桃米文化、吸引著城里人來這里觀光、度假、休閑。據不完全統計，生態旅游產業每年可以為這個1200多人口的村莊帶來近3000萬元的收入。
3.康養+農業的理想主義鄉村實踐——成都多利桃花源
在中國西南地區，近兩年有一個經典的農業項目，一直以來是業界爭相學習的對象，那就是多利桃花源。這里再簡單總結一下多利桃花源的整個項目操作思路。
多利桃花源這個項目最大的紅利在于選址和地段。只有基于對大城市郊區度假和養老市場的洞察，才有了投資興建新型農村度假康養項目的市場基礎。
位于成都徐堰河畔，距離市中心30公里，項目初期規劃面積2700畝，總占地面積逾萬畝。根據規劃，項目按照庭、院、園、田的四級空間體系，空間感上以農田為基礎，以農業、旅游、社區和頤養為主要功能布局，小鎮整體被農田包圍，溶于樹木與園林之間，充分突顯了川西林盤結構的原生態和點狀散落式的村落形態布局。
多利桃花源「一核五園八片區」的小鎮格局，將田園、林木、院落和水系有效融合，營造出了一種有機生態的居住環境，一座基于農業旅游的以「有機生活+田園+小鎮+文化」相互交融為特色的小鎮作品。一核為小鎮中心，五園包括運動公園、四季公園、示范農園、農博公園和休閑公園。小鎮中心的功能主要包括業主餐廳、幼兒園、頤樂學院、運動中心、健康中心以及民宿和商業街等。
同時，項目提供了四種服務系統：健康醫療服務系統、文化教育服務系統、農業生產服務系統、居家生活服務系統。
健康醫療服務系統：為每一個入住者建立完備的家庭健康檔案，并定期提供健康檢查和健康促進計劃，以滿足各年齡段業主的健康護理需求。尤其值得一提的是，綠城在烏鎮雅園等項目實踐過的老年頤養生活體系將以升華之勢首入成都。
文化教育服務系統：通過自然課堂、4點半學校、動物牧場、頤樂學院等平臺為全年齡段小鎮居民提供各類文化、親子娛樂、養生休閑服務。針對小鎮里0-16歲的孩子，提供從幼兒到初中的教育，針對60歲以上的老人，可以在小鎮里老有所學，頤養天年。
農業生產服務系統：在多利桃花源，庭院和田園將成為每個家庭的標準配置，極大滿足目標客群詩意棲居的田園情節。
居家生活服務系統：這里將依托多利農莊的有機農業技術與標準，提供居家農藝服務，搭建農夫市集、農業硅谷、有機農業科普等，為小鎮居民提供專業的農業顧問服務。同時，以小鎮、業主餐廳、慢生活街區等配套為每一位小鎮居民提供周到的居家生活服務。
精致適用的中式建筑、可以自種的農田、完善的生活體系、完整的物業服務體系、優質健康教育機構、頤養醫養的健康理念，這些藍城標簽，加上多利農莊的有機農業科技、規范的蔬菜生產流程、高標準質量管理體系，使該項目達到了強強聯合1+1大于2的效果，并迅速成為全國農業與康養結合的優秀典范，被業界所推崇。
4.復興文化，文化興村——日本合掌村
從日本、歐美等發達國家經驗來看，還有一類鄉村非常具備改造和振興的價值，那就是文化鄉村。這里的文化包括民俗文化、歷史文化和傳統鄉土文化，它代表了一個鄉村的生長、發展的靈魂。
作為有5000多年歷史的巍巍大國，中國在許多鄉村都有著極為豐富的人文歷史。這里的文化、傳統、風俗和歷史人物輩出，本身就是極好的可供旅游觀瞻的吸引物。在這樣的條件下，以文化為抓手進行鄉村再造，是一個非常好的切入點。
日本的合掌村，就是東亞經濟圈非常著名的鄉村文化復興的案例。下面我們來看看這個百年歷史的鄉村是如何進行文化保護并由此帶動鄉村產業振興的。
其實合掌村之所以出名，其最主要特點首先還是風景如畫。我們看下圖即可知道。這里的屋舍與稻田掩映成畫，極具桃花源般的神韻。除了田園美景，合掌村最值得稱道的還是對民俗傳統的承繼，這一點上值得中國業界廣泛學習借鑒。
其實早年我們參與的中國小鎮爆品項目拈花灣的屋頂結構，就是充分參考了合掌村的神韻。那種高大的茅草坡屋頂的風貌與傳統，就是這里最重要的建筑符號。
下面我們來看合掌村在文化傳承方面的具體措施：
1. 高度重視原生建筑的保護并制定嚴格開發規則
為妥善保護合掌村獨有的自然環境與開發景觀資源，合掌村村民自發成立了「白川鄉合掌村集落自然保護協會」，制定了白川鄉的《住民憲法》，規定了合掌村建筑、土地、耕地、山林、樹木「不許販賣、不許出租、不許毀壞」的「三不」原則。協會還制定了《景觀保護基準》，針對景觀開發中的改造建筑、新增建筑、新增廣告牌、鋪路、新增設施等都做了具體規定。
同時，考慮到景觀材料、色彩、高度、造型對環境影響的重要性，協會要求合掌村內凡有要改造或新建住房，都必須事先提交房屋外形的建筑效果圖和工程圖，說明材料、色彩、外形和高度，得到批準后才能動工。有「白川鄉合掌村落自然環境保護協會」的把關，使得合掌村的整體建筑風貌和景觀環境一直保存完好。
2. 充分挖掘傳統民俗文化并跟旅游有機結合
為增加旅游的項目，白川鄉合掌村從傳統文化中尋找具有本地鄉土特色的內容，他們充分挖掘以祈求神來保護村長、道路安全為題材的傳統節日——「濁酒節」。節日時合掌建筑門前張燈結彩，村民都來參與和慶祝節日，節日的趣味性也成為吸引游客觀賞的重要內容。除大型節日慶典外，村民們還組織富有當地傳統特色的民歌歌謠表演。把傳統手工插秧，邊唱秧歌邊勞作的方式作為一種觀光項目，游客都可參與，體驗勞動的歡樂。
3. 通過建立民俗博物館和營造生態景觀弘揚民俗文化
一些村民移居城市后，房屋出現了空置，為此，當地協會針對空屋進行了「合掌民家園」的精心規劃設計，院落的布局，室內的展示等都力圖遵循歷史原狀，使之成為展現當地古老農業生產和生活用具的民俗博物館。
自然與合掌建筑結合而成的「合掌民家園」博物館是數棟合掌建筑和周邊自然環境結合的美麗小村莊。合掌建筑與日本園林相結合，構成了具有較高審美價值的鄉村景觀。博物館內展示了合掌村茅草屋建筑的結構、材料以及建構的方法。這樣獨具創意的文化博物館及其周邊自然美麗的景觀自然得到來自世界各地游客的高度評價。
4. 生態旅游、傳統農業、民宿產業協同發展
為提高整體經濟效益，白川鄉積極主動制定了有關農副產品的發展政策，涵蓋了各類農作物種植和家禽養殖等。這些農業生產項目均在旅游區中，既是農耕農事活動地又是旅游觀光點。白川鄉還把當地農副產品以及加工的健康食品與旅游直接掛鉤，使游客在觀賞的同時品嘗當地新鮮農產品，還可以將有機農產品購回家。這種因地制宜，就地消化農產品的銷售方法，減少了運輸及人力成本，使當地農民和游客雙雙收益。
隨著旅客越來越多，留宿過夜、享受農家生活的客人也隨之增多。為迎合游客的居住習慣，對合掌屋室內做了改裝，建筑外形不變，內裝基本都是現代化家庭設施，在全新的現代家庭環境中，依然保留了一些客觀上的具有歷史意義的民具和農村過去的鄉土玩具，游客在旅居中能感受農村生活的樸實與溫馨。
5. 決戰鄉村開發與運營的四大操作要點
縱觀上述項目，從「綠色硅谷」神山町到「夢幻鄉村」合掌村，期間分別經歷了科技產業、歷史古村旅游、生態村落旅游、現代農業、康養產業、文化保護在鄉村產業振興中的開發與應用。
從中不難看出，雖然看似核心產業和開發重點各不相同，但在文化、生態、歷史遺跡、旅游場景與體驗等方面的開發策略是基本一致的。經過總結，大致歸納為以下幾點：
1、精準選定產業方向，真正做到一村一品。高科技、農業產業化、旅游、康養、文化藝術等，每一個鄉村都有其側重的產業門類，這是鄉村振興最重要的基礎。沒有產業，莫談振興。產業的選擇就是在于八個字：因地制宜，比較優勢。別無他法。這點是后續所有操作的前提條件。
2、IP資源塑造，做足旅游體驗。即通過保留鄉村原有的生態自然環境，并在此基礎上進行再造和保護。臺灣桃米村，充分挖掘當地的自然生態資源，將青蛙和蜻蜓的文章做大做足，就是IP資源塑造的最典型例證。
鄉村旅游體驗包括農事活動體驗、采摘體驗、親子牧場、科普農業、傳統民俗、手工作坊、非遺文化等，這些體驗活動的良性開發利用能極大的滿足旅游客群的鄉野旅游的情感訴求，提高鄉村旅游口碑。如合掌村通過農事活動與文旅板塊的開發與互融互通，很好的將農業發展與文旅體驗進行了結合，最大程度的提升游客旅游體驗。
3、場景的鄉土化和文化的振興與重塑。鄉村場景包括鄉村保留的古樹、古橋、古宅、石磨、山脈、籬笆等生態景觀，以及鄉民的衣著風格、民間習俗、耕種方式、民族表演等行為模式。上文中的宏村作為世界文化遺產，在生態景觀及民間習俗方面的鄉土化保護堪稱業界典范。在古樸的表皮下，引進新興的文創、餐飲和民宿業態。通過全新的設計、科技、文化手段，展示鄉村文化，這點至關重要。
4、構建合理的商業模型。民宿的經營、農業旅游項目門票的收取、餐飲業的配套、農業產品的銷售，這些都是鄉村開發的盈利點。合理設計投資模式，將政府資金、社會資本合理結合，形成短中長期的資本進入和退出策略，這是鄉村振興的根本途徑。
